Các vấn đề của Alibaba, Bavico Nha Trang, đất Gia Phú hay các tranh chấp căn hộ khác đang đạt đến mức độ phức tạp, dẫn đến "những vệt đen" không mong muốn trên hình ảnh của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở ngoài kế hoạch nói riêng. . Đây không phải là vấn đề mà chính quyền địa phương có thể tự giải quyết vì chính sách tốt là không đủ nếu không có sự hợp tác của tất cả các bên liên quan.
- Chung Cư Trương Định Complex
- Chung Cư Eco Lake View
- Chung cư Golden Park Tower
- Chung cư Manhattan Tower
Sau khi chọn một nhà phát triển bất động sản đáng tin cậy, người mua cần hỏi về luật pháp, đánh giá và tư vấn với luật sư để chủ động giải quyết các rủi ro trước khi mua nhà. Người mua, ngay cả các nhà đầu cơ, có quyền theo đuổi quyền lợi và do đó cần được luật pháp bảo vệ. Các giao dịch của bất động sản ngoài kế hoạch được coi là có rủi ro cao, và đó chính xác là lý do tại sao người mua cần phải đánh giá thông tin một cách cẩn thận, truy cập vào các nguồn khác nhau hơn là chỉ tin tưởng nhà phát triển. Các vấn đề dẫn đến mâu thuẫn thường được bàn giao muộn (muộn hơn ngày cam kết trong thông báo bán hàng) hoặc không phù hợp với chất lượng nhà ở được đảm bảo ban đầu (ví dụ: không giống như đơn vị mẫu). Nếu không có đánh giá kỹ lưỡng, người mua có thể phải đối mặt với kết quả thảm khốc mà nhà phát triển đã nhận được tiền có thể hoàn thành dự án trễ hoặc chuyển khoản giữa chừng.
Thực tế, giao dịch bất động sản ngoài kế hoạch chỉ được phép khi tài sản đáp ứng các điều kiện và tài liệu pháp lý nhất định (ví dụ: tài liệu dự án xây dựng, bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) . Tuy nhiên, khi nhà phát triển bàn giao căn hộ không phù hợp với thiết kế hoặc bản vẽ hoặc căn hộ quá khác so với đơn vị mẫu (được coi là "thông tin hàng đầu" cho quyết định mua hàng), các xung đột có thể phát sinh.
Nhiều nhà phát triển đã lợi dụng những nhược điểm của luật pháp hoặc áp dụng nó một cách linh hoạt trong việc thương lượng giao dịch "trên giấy" này. Các giao dịch được đề xuất thường ở dạng hợp đồng góp vốn, lựa chọn cuộc gọi hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong khi bản chất của các giao dịch này là mua và bán căn hộ. Người mua có quyền chọn dự án đã hoàn thành hợp pháp để "tặng tiền" hoặc chấp nhận giao dịch mua khi tài liệu chưa hoàn thành hoặc tài sản chưa được thiết lập rõ ràng hoặc thậm chí mua qua một tờ giấy viết tay như thể nó chỉ là giao dịch dân sự!
Luật pháp rõ ràng: để được bán, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện của một bất động sản ngoài kế hoạch cho giao dịch. Nhà phát triển dự án phải tuân thủ các quy định về tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, theo Luật Kinh doanh bất động sản. Về thanh toán, pháp luật quy định rằng khoản thanh toán đầu tiên (từ người mua) không được vượt quá 30% giá trị thỏa thuận. Khoản thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị nếu bên bán chưa giao nhà hoặc tòa nhà cho khách hàng (trong trường hợp bên bán hoặc bên cho thuê là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) số tiền không vượt quá 50% giá trị thỏa thuận). Căn hộ được coi là bàn giao khi quyền sở hữu của nó được chuyển giao hợp pháp từ nhà phát triển cho người mua.
Khi thương lượng với bộ phận bán hàng của nhà phát triển hoặc của nhà môi giới, nếu người mua không muốn mua với thông tin được cung cấp, sẽ có người khác mua nó. Từ khía cạnh pháp lý, người mua cần xem xét cẩn thận chấp nhận rủi ro hoặc thương lượng để đạt được thỏa thuận có thể chấp nhận được khi phát hiện nhà phát triển chưa thực hiện nghĩa vụ của mình.
Luật quy định rằng nhà phát triển có thể thế chấp các dự án bất động sản ngoài kế hoạch để có được vốn đầu tư, nhưng chỉ khi ngân hàng đã giải ngân thì nhà phát triển có thể ký thỏa thuận mua và sau đó tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Do đó, nó cần phải được thiết lập cho dù dự án đang được thế chấp, và nếu như vậy, tại ngân hàng nào, trong bao lâu, và liệu giải ngân có khả thi không? Nếu có thể, người mua nên tìm hiểu hoặc yêu cầu nhà phát triển xuất trình các tài liệu chứng minh rằng ngôi nhà ngoài kế hoạch không được thế chấp hoặc tài liệu giải ngân trong trường hợp đó. Ngoài ra, cần tăng cường kết nối giữa các ngân hàng-nhà phát triển-người mua trong việc cung cấp thông tin về các dự án thế chấp trong suốt để người mua có thể có thêm thông tin để giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thừa nhận mới có khả năng cung cấp bảo lãnh cho các giao dịch bất động sản ngoài đất. Ngoài ra, trước khi chấp nhận để đảm bảo cho một nhà phát triển, các ngân hàng phải chịu trách nhiệm thẩm định các dự án bất động sản. Dựa trên những căn cứ này, các ngân hàng sẽ đưa ra quyết định có nên cung cấp bảo lãnh hay không.
Đã đến lúc mọi bên hiểu cách bảo lãnh tài chính của ngân hàng thương mại hoạt động và cho mọi người biết rằng về nguyên tắc ngân hàng chịu trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính được đảm bảo khi nhà phát triển không giao căn hộ theo lịch cam kết cho người mua. Trách nhiệm sẽ phát sinh khi người mua phàn nàn và nhà phát triển không giải quyết được vấn đề (không thanh toán). Việc bán tài sản bắt buộc là một giai đoạn quan trọng để ngân hàng bảo lãnh thực hiện quyền của người mua. Trên thực tế, ngân hàng sẽ không dễ dàng giải ngân số tiền được đảm bảo nếu dự án đang tranh chấp hoặc không có cơ sở vững chắc để xác định rằng nhà phát triển không có khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, nhà phát triển có thể vay từ một số ngân hàng cho một dự án hoặc dự án có thể đã được cầm cố hoặc thế chấp bởi người mua trước đó mặc dù anh ta chưa thanh toán đầy đủ cho nhà phát triển.
Nó là phổ biến cho các ngân hàng và các nhà phát triển bất động sản để có một mối quan hệ chặt chẽ, chưa kể đến quyền sở hữu chéo trong các hệ thống kinh doanh của họ. Nó là hầu như không thể cho người mua biết về điều này! Tuy nhiên, danh tiếng của nhà phát triển "không phá vỡ lời hứa" và việc thực hiện cam kết thực tế của họ sẽ được người mua cảm nhận.
Theo Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng và các quy định chuyên ngành về lĩnh vực kinh doanh liên quan, các nhà phát triển cần phải đáp ứng tất cả các điều kiện cần thiết cho giao dịch ngoài kế hoạch. Nếu tài sản chưa đủ điều kiện và thỏa thuận chỉ dành cho đặt chỗ và hợp tác, nhà phát triển nên làm rõ cho người mua và các bên liên quan khác để mọi người có đủ thông tin để đưa ra quyết định đúng.
Luật Kinh doanh Bất động sản quy định rằng trong vòng 50 ngày sau khi bàn giao, các nhà phát triển phải thực hiện các thủ tục để cung cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Mặc dù sự chậm trễ vài tháng hoặc không có căn hộ để bàn giao (vì lý do khách quan) hiếm khi dẫn đến người mua đưa ra trường hợp, các nhà phát triển nên thẳng thắn thảo luận với người mua, thay vì phải đối mặt với họ trong tranh chấp.
Để có thêm triển vọng, các nhà phát triển không nên tự kiềm chế mình tuân thủ các nghĩa vụ pháp lý bắt buộc. Họ cũng nên phối hợp với chính quyền địa phương trong cuộc đấu tranh chống gian lận và các hoạt động kinh doanh bất hợp pháp. Bằng cách tuyên bố những hành vi sai trái, họ đang tự bảo vệ mình.
Hãy để chúng tôi kết thúc vấn đề này và vẽ một bức tranh đẹp cho phân khúc nhà ở ngoài kế hoạch với các tòa nhà cao tầng xinh đẹp cung cấp nơi trú ẩn cho hàng ngàn cư dân. Để đạt được mục tiêu này, người mua phải có hiểu biết tốt về luật và các quy tắc để thương lượng với các nhà phát triển. Các ngân hàng không chỉ cấp các gói tín dụng mà còn cung cấp hỗ trợ tài chính để hỗ trợ các nhà phát triển. Ngoài ra, các nhà phát triển phải luôn tuân thủ luật pháp và không chỉ bán căn hộ để kiếm lợi nhuận mà còn mang lại một cuộc sống hạnh phúc và ổn định cho mọi người.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét